Tržní oceňování nemovitostí

Pokud si položíme otázku, co to vlastně je tržní hodnota, nalezneme odpověď v několika definicích. Podle práva EU vyjadřuje tržní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. A podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 

Oceňování nemovitostí nákladovým způsobem

Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby snížené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky) a zohlednění obecných tržních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky).

Oceňování nemovitostí porovnávacím způsobem  

Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány, tzn. prodány, koupeny, na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, že hledaná tržní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Můžeme předpokládat, že spolehlivost výsledku porovnávací metody klesá s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky, tzn. nemovitostmi použitými pro porovnání. Jak již bylo zmíněno, porovnávací přístup odráží situaci na trhu, proto je při hledání porovnávací hodnoty důležitý princip nabídky a poptávky. Tržní poptávku tvoří kupující a nabídku vytvářejí nabízené nemovitosti (nemovitosti volné, k prodeji, ale i realizované nebo plánované). Pokud roste poptávka v určitém segmentu trhu, ceny rostou. Pokud je poptávka nízká, ceny klesají. Změny v nabídce nemovitostí se obvykle opožďují za změnami v poptávce. Je to dáno faktem, že nabídku nemovitostí tvoří převážně obsazené nemovitosti, které se uvolňují relativně pomalu, nebo nová výstavba, jejíž realizace je rovněž spojena s časovým odstupem. Odhad tržní hodnoty nemovitosti musí být založen na kvalitní a podrobné analýze trhu v daném segmentu. 

Oceňování nemovitostí výnosovým způsobem  

Přístup na základě kapitalizace výnosů je založen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jeho výsledkem je tzv. výnosová hodnota. Pokud je možné budoucí prospěch vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je založen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti musíme promítnout možné změny výnosů i kapitalizačních měr, ale i změny hodnoty nemovitosti, které souvisí s technickými změnami (opotřebení, znehodnocení), se změnami funkčními, užitkovými, právními, finančními, ekonomickými apod. V případě výnosového přístupu předpokládáme, že čím větší je počet a rozsah pronajímatelných ploch a čím větší je jejich kvalita, tím vyšší výnos můžeme předpokládat.

Stěžejním principem tržního oceňování je princip nabídky a poptávky. V souvislosti s výnosovou hodnotou má stav nabídky a poptávky vliv na odhad výše budoucích výnosů z nemovitostí, na představy účastníků trhu o míře návratnosti a míře výnosnosti. Velikosti výnosů konkurenčních nemovitostí se obvykle příliš neliší, pokud se jedná o stejné podmínky, rozsah i kvalitu služeb. To vede k relativně shodným rovnovážným cenám těchto nemovitostí. 

Znalecké posudky na oceňování nemovitostí  

Znalecká činnost je upravena zákonem č. 36/1967 Sb., v platném znění a podle Vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb., v platném znění.

Účel zákona  na oceňování nemovitostí  

Účelem zákona je zajištění řádného výkonu znalecké činnosti v řízení před státními orgány a orgány, na které přešly úkoly státních orgánů. Do okruhu těchto činností spadá i činnost prováděná v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizací. Zákon se však nevztahuje na podávání posudků, které je upraveno jinými předpisy nebo na úkony a posudky,  které neslouží potřebám řízení před státními orgány nebo nejsou v souvislosti s právními úkony občanů a organizací. Pod tento zákon nespadá ani provádění expertizní činnosti, kterou se provádějí při plnění úkolů organizací. Jde o posudky jiného charakteru, například výsledek technické nebo odborné pomoci zadávané podle zákona č. 51/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. Jde o posudky nebo také posudkovou činnost například podle zákona o geologických pracích, hydrogeologických pracích, geodetické činnosti, posudky EIA apod. Expertní posudky se zadávají například na dokumentaci staveb nebo na dokumentaci pro stavební povolení.   

Zdroj: Verlag Dashöfer

-------------------------

Oceňování nemovitostí a cenové mapy 

Společnost Verlag Dashöfer na podporu prodeje publikace Oceňování nemovitostí a cenové mapy uveřejnila na portálu Stavební Klub několik článků o oceňování nemovitostí. Články najdete zde: Tržní oceňování nemovitostí, Oceňování nemovitostí nákladovým způsobem, Oceňování nemovitostí porovnávacím způsobem, Oceňování nemovitostí výnosovým způsobem, Oceňování nemovitostí výnosovým způsobem a Znalecké posudky na oceňování nemovitostí

------------------------

Kurzy a studium Oceňování nemovitostí na serveru SKOLENI-KURZY.EU :

Další kurzy, semináře, školení a jejich termíny:

Termíny pro kurzy "Nemovitosti" :   http://www.skoleni-kurzy.eu/kurz.php?hledat=nemovitost&note=TAB

Termíny pro kurzy "Odhad/y" :  http://www.skoleni-kurzy.eu/kurz.php?hledat=odhad&note=TAB

Termíny pro kurzy "Oceňování" : http://www.skoleni-kurzy.eu/kurz.php?hledat=oceňování&note=TAB

Termíny pro kurzy "Realitní" :  http://www.skoleni-kurzy.eu/kurz.php?hledat=realitní&note=TAB